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北京写字楼与住宅价格紊乱背后的隐忧
qingkai 发表于 2007-6-26 12:18:21 |
中关村，许多写字楼的定价在15000元/平方米至18000/平方米之间，而周边的住宅项目的新盘均价在18000元/平方米左右。
望京，写字楼的价格一般在12000元-13000元/平方米，而还未开盘的住宅项目宜景湾预计将以12000元-15000元/平方米的价格入市。
亦庄，写字楼项目———BDA国际广场均价为7500元/平方米，而处于销售尾声的住宅项目“一品亦庄”的价格则是8000元/平方米。
戴德梁行一季度北京甲级写字楼市场报告显示，未来半年内新增面积供应将达到116万平方米，其中CBD仍是供应最为集中的地区，占到43.7%；金融街、东长安街/建国门及东二环则各占26.6%、13.8%和10.8%。甲级写字楼市场上的竞争将进一步加剧。
受到集中放量影响，虽然需求依然旺盛，但是与住宅相比，北京许多写字楼的价格上涨缓慢。中关村、公主坟地区写字楼的价格，已逐渐与周边住宅持平。
仲量联行北京研究部的调查显示，2007年第一季度，北京有6个写字楼项目相继完工，总面积超过55万平方米。二季度，新增供应量在65万平方米左右，多数区域都将有新项目供应。而今年全年，计划投放市场的写字楼面积有望超过150万平方米，虽然许多商家都看到北京楼市的升值潜力和2008奥运会利好等因素，纷纷投资购买，但因为集中放量，空置率已上升到16.08%，供需情况发生了明显的变化，许多北京的写字楼价格上涨速度与住宅相比明显慢了一大截，售价则已与周边住宅基本持平，甚至出现写字楼售价低于住宅售价的现象。
中关村：住宅起价高过写字楼
在中关村，许多写字楼的定价在15000元/平方米至18000/平方米之间，租金在5元/平方米。这与去年同期的售价相比，只是略微上涨。而周边的住宅项目，新盘均价也在18000元/平方米。中关村区域一栋写字楼的均价在16500元/平方米；位于西三环北路苏州桥西北角的创辉国际中心，起价达到了18000元/平方米；位于海淀成府路的U-CENTER(优盛大厦)均价在15000元/平方米。而同样位于这一区域，苏州街上新建的住宅项目中湾国际，均价为18000元/平方米。相比之下，住宅均价比写字楼高了1500元。
而在公主坟，在建的写字楼项目———海育大厦的租金为4.5元/平方米/天，和周边的租金均价差不多。该项目位于复兴路与西三环的交汇处，出门就是公主坟地铁，在地图上与之对称的东部项目则是国贸，但租金却比东四环的项目还差了好几倍。公主坟的交通状况要比中关村好许多，写字楼的均价在17000元/平方米左右，但如果在这里新建一个住宅项目，售价预计不会低于17000元/平方米。
据记者粗略统计，中关村及周边共有写字楼项目近百个，仅新盘就有5个，许多老项目至今仍未售完。虽然中关村周边的商业办公氛围业已成熟，需求旺盛，但供需矛盾已大大缓解。而在公主坟，总共还不到十个写子楼项目，还没有形成办公氛围，周边除了城乡仓储以外没有大的商业中心，是一个典型的居住区和交通枢纽，没有形成办公区域氛围。
亚奥：商业项目改建为住宅
在亚奥板块北部，由于过高的估计了区域发展速度，许多原本商业立项的项目，虽然人口稠密，但是由于区域配套设施不完善、商业氛围不成熟等原因，有的项目部分改建成了住宅，有的甚至全部都改为住宅，例如明天第一城、东亚·奥北、旭辉·奥都等项目，大多为部分改建为住宅。据记者了解，改建以后的住宅卖得还不错。
就目前统计数据来看，5月份除了顶级写字楼租金价格环比下调0.8%以外，其他类型的写字楼均有不同程度的上涨。业内人士分析，北京写字楼虽然放量大，但吸纳量也非常可观。许多企业看中北京楼市巨大的升值潜力、2008奥运会的利好、人民币升值导致写字楼平均的租金报价上升等因素，会大量投资写字楼，“现在有许多大企业整栋购买”。
记者走访了中关村和公主坟的几个新的写字楼项目。由于是双休日，客户少，所以记者很难从销售现场得出项目销售的真实情况。在采访中，项目销售都表示项目卖得不错。记者接触过的一些写字楼销售都表示，卖写字楼比卖住宅难度要大得多，写字楼销售是一个很长的过程，相比其它地区来将，北京的写字楼还是比较好卖的。
望京：新住宅预计高价入市
相对于亦庄的而言，望京及周边写字楼的价格一般在12000元-13000元/平方米。据方恒国际中心销售人员透露，他们的写字楼均价为13000元/平方米。与之不远的广顺北大街附近的华彩国际公寓的售价为12000元/平方米，销售人员表示，已有数千人有购买意向，写字楼部分也已有投资客关注。
记者经走访了解到，在望京区域，悠乐汇写字楼的均价为12000元/平方米、嘉美中心均价12500元/平方米。而望京在售的住宅项目中，均价超过10000元/平方米的项目已超过半数。还未开盘的住宅项目宜景湾预计将以12000-15000元/平方米的价格入市。
据记者粗略统计，北京两广大街整个区域近日新盘放量在10个左右，且大部分为住宅和商铺。位于双井家乐福旁边的广旺商街均价在23000元/平方米，同样销售良好的顺迈金钻也是以23000/平方米均价推行市场，其他高端住宅的均价也在10000元/平方米。比较具有代表性的是位于崇文的国瑞城。其销售人员告诉记者，公寓的价格已达到20000元/平方米。
突破每平方米的价格突破两万元租房的住宅项目在北京市场目前仍并不多见，那么该区域写字楼的情况又如何呢？记者来到位于宣武手帕口桥南侧的朗琴国际，发现了一座“不到2万元/平方米的写字楼”。据其项目负责人介绍，朗琴国际是总面积15万平方米的商务综合体，其中是写字楼部分有6万平方米，均价19500元/平方米。“两广区域的价值稀缺性，加之希尔顿酒店的影响与带动，这里写字楼价值由您自己判断。”销售人员如是说。
亦庄：住宅价格比肩写字楼
记者在亦庄经济开发区发现，同时打BDA牌的写字楼项目有两个租房。一个是BDA国际企业大道，另一个是BDA国际广场。6月10日，当记者走入位于景园北街2号的BDA国际企业大道售楼处时发现，由于是周末，这里的访客并不多。据现场的一名销售人员介绍，BDA国际企业大道目前发售的共有7栋写字楼，已卖出了两栋，目前的价格为8000元/平方米。
对于目前的销售价格与业绩，该销售人员表示，“还比较乐观”。当问及为何周末客户租房不多时，对方称，本身写字楼的属性就决定了，它不会象住宅那样顾客盈门，但该项目一期仍有不少有实力的企业整层购买。当记者来到位于亦庄荣京西街的的BDA国际广场，得到的也大致是类似的反映。目前，BDA国际广场均价为7500元/平方米，目前还在预售阶段。
另据了解，亦庄知名别墅“亲爱的villa”在售完之前，价格已达11000元/每平方米。而处于销售尾声的住宅项目“一品亦庄”的价格则是8000元/平方米。与此同时，位于亦庄第二代生活区的金地格林小镇6的销售价格已接近7000/平方米。据一些购房者反映，亦庄未来的发展潜力是最重要的升值保证，“其实，无论投资商业还是住宅，我们都是在投资亦庄。”朝内：写字楼现房不敌住宅在人们的印象中，朝阳门内的项目并不多，记者的实地走访也验证了这一点。位于新中街的新盘瑞士公寓已确定为25000元/平方米起价，东直门内的NAGA上院的均价为38800元/平方米。而位于朝阳门内的朝内298大厦写字楼为现房销售，价格为13000元/平方米。
位于东四环百子湾的大成国际中心的5A写字楼接近5万平方米。据大成国际中心商业地产部经理王琦介绍，5A写字楼一面市即被创意型企业抢购，目前推出的创意展示商务空间，180-2000平米自由分割，为经营量身而定，其销售均价为1.55万元/平方米。而周边的沿海赛洛城、金都杭城等住宅项目的均价则在11000元/平方米左右。
高力国际发布2007年一季度北京写字楼市场报告显示，截止到2007年第一季度，北京租房市场上写字楼总存量达到了12，322，363平方米。其中，超甲级和甲级写字楼的存量突破了500万平方米，占到存量总和的40%；乙级写字楼存量所占比例略有下降，占59.23%，面积约为730万平方米。
本季度CBD区域的供应项目非常集中，并且体量比较大，使得CBD写字楼市场的存量占比上升了两个多的百分点。北京写字楼市场项目分布非常不平衡，目前中关村和CBD两个区域的写字楼存量占到整体的40%以上，未来随着金融街以及东二环在建项目的陆续竣工，这一情况可能会有所改观。
写字楼外立面很重要
其次是物业品质，写字楼租房的品质主要包括标准层面积、楼层净高、办公空间、装修标准、停车位数量、电梯、空调系统等指标。高端写字楼净高都大于2.7米，同时备有充足的停车位数量，值得关注的是，写字楼项目周边自然景观以及外立面也非常重要，通常写字楼的外立面往往被知名企业作为仅次于区位的重要因素。
最后要关注物业服务，写字楼增值和保值是通过物业管理服务来实现的，大多数写字楼都是通过品牌物业在资产运营管理实现后期价值，此外富有良好声誉、经验丰富的物业管理公司能为写字楼用户提供高效全面的物业管理、齐全的商务及生活配套服务。
地段易产生集群效应房地产市场回暖以后首先上涨的是高档公寓价格，在上海许多高档酒店式公寓价格已经远远高于同区域内部分写字楼的价格，出现这一倒挂现象，主要是因为许多写字楼没有达到高档物业的水准，所以价格难以与部分高端住宅相提并论。
影响写字楼价格的属性主要有三项。首先是区位，主要是写字楼的地段，土地的稀缺性决定写字楼的升值空间，同时区位较好的地段，往往是人流、物流、信息流汇聚之处，容易产生产业集群效应。商业环境、办公和商业是不可分割的，商业的发达程度，会直接影响到办公楼，办公也会直接给商业带来需求。
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